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16万个老旧小区期待“旧貌换新颜”
2019-07-26 10:45  来源:新华网

16万个老旧小区期待“旧貌换新颜”

  我国需要改造的老旧小区投资总额达4万亿,存量空间改造已成为城市发展的新趋势

  劲松小区始建于上世纪70年代,楼龄已40余年,经过改造后,面目一新。改造后的图片。新京报记者 张晓兰 摄

  改造前的图片。资料图片

  随着目前一二线城市增量土地供应的短缺,以存量空间改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势。其中,老旧住宅区改造是城市?#20998;?#25552;升过程中的一项重要工作。

  目前,不少企业积极参与到老旧小区改造中,不过,?#30340;?#34920;示,老旧小区改造中,还存在规定?#22270;际?#26631;准尚不完备的地方,还需要政府、企业、居民多方努力。

  老旧小区改造提升城市?#20998;?/strong>

  早在2015年,中央城市工作会议上,就要求加快老旧小区改造,不断完善城市管理和服务,彻底改变粗放型管理方?#20581;?/p>

  2016年2月,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,有序?#24179;?#32769;旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造,加快配套基础设施建设。

  今年政府工作报告指出,我国城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

  在此背景下,6月19日,国务院召开常务会议,部署?#24179;?#22478;镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件,明确要求推动建立小区后续长效管理机制,并将老旧小区的改造工作上升到国家的高度。

  在?#30340;?#30475;来,老旧小区改造,承载着人们对美好生活的向往,也是城市?#20998;?#25552;升过程中的一项重要工作。

  不仅如此,对于房地产而言,老旧小区改造?#37096;?#35859;意义深远,即通过住房改造工程,可以更高效地改善居民生活质量,同时不过分刺激房地产市场,提前透支需求。此外,老旧小区业主的换房需求可能会延后,也有利于房地产市场的平稳发展。

  改造投资将达4万亿

  记者了解到,老旧小区是指建成于2000年以前、公共设施落后,影响居民基?#26087;?#27963;、居民改造意愿强烈的,且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。

  目前老旧小区在三大问题上较为突出:一是管网破旧,上下水、电网、煤气、光?#26494;?#26045;要么缺失,要么老化严重;二是公共服务缺失。由于这些小区建造时间较早,在养老、抚?#20303;?#29289;业,以及文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等问题较为凸显。尤其是对电梯等设施的呼吁较为强烈;三是没有物业管理,公?#19981;?#22659;普遍比较差,这些问题直接关系到小区居民的生活?#20998;省?/p>

  在第十一届全国既有建筑改造大会上,住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波介绍,我国2000年前老旧居住小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方?#20303;?/p>

  而在投资规模上,来自方正证券的一份研究报告指出,根据已经公布改造计划的省份或城市来看,平均每平米需要投入的资金约为138到623元/平方米(?#19981;?#30465;合肥市)。将老旧小区的改造分为三部分:楼本体、小区公共区域、完善小区环?#22330;?#36825;三部分的改造成本?#28010;惴直?#20026;400、200、100元/平方米,合计改造一个小区的成本约为700元/平方?#20303;?#30001;此计算,整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元。若再加上企业方利润,保障在3%利润+2%管理费,以及对社区服务方面的建设投入,总投资会更高些。

  实际上,2019年3月,国务院参事仇保兴撰文披露称,据初步?#28010;悖?#25105;国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

  企业助力实现双赢

  ?#26412;?#24066;房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市经济与管理学院赵秀池教授认为,老旧小区改造与棚改一样,需要资金量巨大,既需要政府投资,也需要社会力量参与。

  记者了解到,目前已有不少企业参与老旧小区的改造?#23567;?#19981;久前,石?#21543;?#21306;政府与首开集团签署战?#38498;?#20316;协议,双方将通过“政企合作”的方式,?#24179;?#39318;开集团在石?#21543;?#21306;管理的近50万平方米的老旧小区实现长效管理。

  愿景明德资产管理公司也参与到劲松老旧小区升级改造的民生工程?#23567;?#25454;悉,愿景明德资产管理公司以劲松一区、二区为试点,探索通过党建引领、居民参与、政府把关,统筹投资、一体规划设计、全面优化基础设施、整体配套物业服务、新增便民服务等办法,系统?#24179;?#20854;提质升级,并着力形成社会资本参与老旧社区有机更新的新模?#20581;?/p>

  在其他城市,也不乏企业参与老旧小区改造的案例。今年4月中旬,嘉兴中心城区老旧住宅区改造与房地产企业?#38469;?#21512;作签?#23478;?#24335;在嘉兴市住建局举行,南湖置业、中房、佳源、绿城、万?#39057;?家品牌房地产企业与7个老旧住宅区结对。

  在?#30340;?#30475;来,老旧小区改造的利润空间相对增量开发要小很多,但是由于规模较大,整体利润额还比较可期。

  方正证券认为,同一个城市的改造,可能仅有个别几家公司来实施,并以当地国企为主。因此,直接从施工改造方面受益的房企并不多。但是由于老旧小区改造后,整体区域价值得?#25945;?#21319;,在周边拥有较多资源的房企能够间接受益。

  实际上,老旧小区改造后,对小区的价值会有明显的提升作用。方正证券的研究报告表示,根据之前上海徐汇、杨浦区的小区改造后市价来看,平均提升5000元/平?#20303;?/p>

  值得一提的是,大部分的老旧小区并没有规范化的物业管理公司,有的小区甚至没?#23567;?#24403;这些小区改造完成后,都必须聘请有经验的物管公司来管理,这对于物管公司来说是一个较大的增量市场。

  改造内容及程序亟待标准

  不过,目前企业参与老旧小区改造,还存在一定的难度和挑?#20581;R的?#25351;出,从当前来看,老旧小区改造内容、改造标准、改造程序、资金管理等方面的规定?#22270;际?#26631;准尚不完备。

  愿景明德资产管理公司董事长陶红兵指出,在老旧小区改造项目中,政府可以做市政配套与消防治理,但很多内容还是需要企业投资。

  “每一寸土地、每一个设施?#38469;?#20026;小区的居民所服务的,如果在现在的条件下,能改变一些它的功能,为居民服务,是非常好的一件事。这不仅需要企业做很多工作,也需要政府给予政策支持来突破困?#22330;!?#38518;红兵?#24247;鰨?#20570;好老旧小区的改造,需要政府、企业和居民三方付出努力,无论社会责?#25991;?#24335;创新,还是平台化合作,都需要从城市运营的角度来操作。

  ?#26412;?#23433;馨天工城市更新建设发展有限公司董事长黄小宏亦表示,在老旧小区改造中,单独用工程的方式,恐怕很难做好,“老旧小区改造,涉及资本、开发、运营一体化等问题,单靠一?#19994;?#20301;很难完成,并要用一个好的策略切入。”

  “对开发商来说,?#20848;?#26410;来还会有更多企业参与进来。何时投资,关键要看后续各地的市场摸底和配套政策出台。”易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监严跃进称。(记者 张晓兰)

 

[责任编辑:田伶]
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